Paragraaf 7 Grondbeleid

Hieronder volgt voor de financieel belangrijkste grondexploitaties een beschrijving en de verwachte belangrijkste ontwikkelingen voor het jaar 2021.

Vastgestelde grondexploitaties

Alo-locatie
De grondexploitatie is in juni 2020 door de raad vastgesteld. De opdracht is het ontwikkelen van een woonwijk. Hierbij wordt maximaal 50% bebouwd en minimaal 50% ingericht als een parkachtig binnenterrein dat open toegankelijk is. De ontwikkelaar wordt gezocht via een onderhandse aanbesteding.
Mogelijk wordt een terrein verkocht (ongeveer 3.000 m2) aan het naastgelegen bedrijf. In dat geval wordt het aantal woningen minimaal 280 tot 320 stuks. Mocht het terrein niet worden verkocht dan minimaal 300 tot ongeveer 350 woningen. Besluitvorming over de verkoop van het terrein wordt in het derde kwartaal van 2020 verwacht.

In 2021 is de verwachting dat het bekendmaken van de winnaar van de aanbesteding plaatsvindt. Vervolgens wordt het winnende ontwerp uitgewerkt tot een definitief ontwerp en de planologische procedure doorlopen (bestemmingsplan/omgevingsplan).

Oosterhamrikzone
Het gebied wordt ontwikkeld op basis van de ‘Routekaart Oosterhamrikzone’ en de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen gemeente en Nijestee. De Grondexploitatie Oosterhamrikzone vormt het (financieel) vertrekpunt voor de herstructurering.
In 2021 wordt nog volop gewerkt aan het gebouw ‘Karaat’ aan de Oosterhamrikkade 119. In 2022 zal het gebouw worden opgeleverd. In 2021 start de bouw van het plan ‘Talent’ aan Oosterhamrikkade 115-117. Het plan ‘Superlofts’ met hierin 48 appartementen aan de Oosterhamrikkade 97-101 zal in 2021 worden opgeleverd.  Voor het perceel hoek Oliemuldersweg/Oosterhamrikkade zijn we met de ontwikkelaar in gesprek om tot een bouwplan te komen dat past binnen de ruimtelijke randvoorwaarden.
In 2021 wordt daarnaast verder gewerkt aan de ontwikkelstrategie en het stedenbouwkundig kader voor de overige deelgebieden.

Ciboga (Ebbingekwartier)
Eind vorige eeuw is de gebiedsontwikkeling in de voormalige bedrijven- en havengebieden, het Circus-, het Boden- en het Gasfabriek terrein (CiBoGa) als uitbreiding van de binnenstad gestart. Er worden naast wonen diverse functies gerealiseerd in een autoluw en duurzaam milieu.

De oplevering van het Ebbingehofje en de grondgebonden woningen zal naar verwachting begin 2021 plaatsvinden. Vervolgens begint de bouw van de appartementen. Ook de oplevering van de Kunstwerf en de herontwikkeling van Villa B zijn gepland voor begin 2021. Daarna kan dit gebied woonrijp worden gemaakt.
Momenteel is de ontwikkelaar bezig met het uitwerken van het stedenbouwkundig plan voor de Oosterhamrikkade noordzijde. Het streven is om eind 2020 de ruimtelijke procedure te starten waarna er in de tweede helft van 2021 gestart zou kunnen worden met de eerste bouwactiviteiten.
Begin 2021 zal naar verwachting ook de bouw van een woontoren met 270 appartementen voor studenten kunnen starten. De bouwtijd bedraagt circa anderhalf jaar.

Zernike
Binnen het Akkoord van Groningen 2.0 is de ontwikkeling van Zernike Campus Groningen een belangrijke opgave. We willen Zernike verder uitbouwen tot een toplocatie waar kennisinstellingen en bedrijfsleven stevig met elkaar verbonden zijn. De onderlinge samenwerking is succesvol gebleken voor de ontwikkeling van zowel het bedrijventerrein, de werkgelegenheid als de ontwikkeling van de onderwijsinstellingen.
In 2021 worden de volgende ontwikkelingen verwacht. Met betrekking tot grondverkopen zijn er onderhandelingen met DNV-GL in een ver gevorderd stadium. Ook een verkoop aan Triade, Bytesnet en Laboraad zijn in de loop van 2021 te verwachten. Het betreft een totaaloppervlakte van circa 2 hectare. Voor de inrichting van de openbare ruimte valt te vermelden dat er een drietal projecten staan gepland. Deze zijn respectievelijk: een deel van de watercompensatie, voetpaden langs de Deimten en het opruimen van het parkeerterrein “P5”. Het laatste is afhankelijk van het overleg welke gevoerd wordt met beide onderwijsinstellingen en Triade.

Westpoort
Het bedrijventerrein is gelegen aan de westkant van de stad Groningen, ter hoogte van Hoogkerk.  Met de recente verkoop van een groot perceel voor de vestiging van een distributiecentrum van supermarktketen Aldi is in één klap ruim 11,5 hectare (= 115.000 m2) uitgegeven. De totale uitgifte op Westpoort – fase 1 tot medio 2020 is daarmee in één sprong van 7,1 hectare naar 18,6 hectare gegaan. De resterende nog uitgeef-bare oppervlakte is 44,6 hectare, waarmee dit bedrijventerrein de komende jaren voldoende (gemeentelijk) aanbod van uitgeef-bare vierkante meters blijft bieden.
De ontwikkelingen voor komend jaar richten zich vooral op het bouwrijp maken van de hoofdontsluiting voor de vestiging van de distributiecentrum Aldi, gronduitgiftes voor bedrijfsvestigingen en het opstellen van een integrale groenvisie. Andere aspecten die aan de orde komen zijn onder andere wind- en Zonne-energie, inzet Tennet-gelden voor landschappelijke inpassing 380 KV Tennet-tracé, extra grondberging voor de Suikerunie en de optimalisatie van de bietenroute. In het kader van het ministeriële experiment ‘Gesloten cofféeshop keten’ wordt komend jaar ook onderzocht of binnen de kaders van dit experiment en op basis van de gemeentelijke uitgangspunten een hennepteler zich op Westpoort kan vestigen.

Europapark
De grondexploitatie Europapark was oorspronkelijk bedoeld om op het Europapark een kantorenlocatie te ontwikkelen. Op grond van de gebiedsvisie 2012 zijn er ook ontwikkelingen van wonen en bedrijven gerealiseerd en is een gemengd stedelijk gebied ontstaan.
Het grootste gedeelte van het uitgeefbaar gebied is gerealiseerd. Langzamerhand begint het Europapark zijn voltooiing te realiseren. Er resteren nog enkele kavels. Voor 2021 zal de focus grotendeels liggen op de ontwikkeling van de P2-locatie, gelegen aan de Boumaboulevard en de Van Elmptstraat. De P2-locatie is een ingewikkelde kavel vanwege de aanwezige funderingsresten van de voormalige energiecentrale. De komende tijd gebruiken we om keuzes te maken ten aanzien van programmering, fasering en ontwikkelstrategie.
Op de naast P2 gelegen kavel zetten we in op de realisatie van een gemengd programma wonen en werken. Ook sociale huur krijgt daarin een plek.

Roodehaan
Roodehaan is een bedrijventerrein, bestemd voor milieu gerelateerde en gemengde activiteiten. Het bedrijventerrein ligt in het Zuidoosten van de gemeente Groningen. Het bedrijventerrein is nagenoeg bouw- en woonrijp gemaakt.
De ontwikkelingen voor dit en volgend jaar zijn vooral gericht op het afronden van de transactie met Sweco/Indaver. Het betreft hier een verkoop van circa 13 hectare voor de uitbreiding van de Afvalverwerking Stainkoeln. Deze transactie is vertraagd door de perikelen rondom de PAS (Programma Aanpak Stikstof). Er is een reservering geplaatst voor nog een extra 2 ha, waardoor we qua uitgifte op de lijn van verwachtingen zitten voor het huidige en komend jaar.
Voor de civieltechnische ontwikkelingen zijn de grote infrastructurele werken afgerond. Slechts een aantal hydrologisch gerelateerde aanpassingen (kavel ophoging, waterberging en afvoer) en de aanleg van trottoirs en inritten resteert in het woonrijp maken. De laatste werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang de verkoop van een kavel heeft plaats gevonden.
Tot slot: in het kader van de energie/duurzaamheidsdoelstellingen is Roodehaan een locatie die in onderzoek is voor de plaatsing van Windturbines. De uitkomsten van dit onderzoek zullen ook komend jaar duidelijk worden.

Eemspoort

Eemspoort is een bedrijventerrein dat de gemeente in ontwikkeling heeft voor de vestiging van gemengde bedrijvigheid. Het bedrijventerrein ligt in het Zuidoosten van de gemeente Groningen. Het bedrijventerrein is nagenoeg bouw- en woonrijp gemaakt.  De afgelopen jaren is er voor Eemspoort veel belangstelling, waardoor er nog slechts 5 hectare grond beschikbaar is. Ook voor de komende jaren is er volop belangstelling voor Eemspoort. Met circa 2 hectare aan opties en reserveringen zit het terrein qua uitgifte op de lijn van verwachtingen voor het huidige en komend jaar. Voor de civieltechnische ontwikkelingen zijn de grote infrastructurele werken afgerond. Slechts een aantal hydrologisch gerelateerde aanpassingen (waterberging en afvoer) en de aanleg van trottoirs en inritten resteert in het woonrijp maken. De laatste werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang de verkoop van een kavel heeft plaats gevonden.

Reitdiep fase 3&4
Het project Reitdiep fase 3-4 bestaat uit een gebiedsontwikkeling met circa 300 woningen en een kleinschalig bedrijventerrein. De afgelopen drie jaar zijn circa 270 van deze woningen opgeleverd. Dit voorjaar is Heijmans begonnen met de bouw van de laatste 22 woningen, deze worden eind 2020 of begin 2021 opgeleverd. Het is de verwachting dat in 2021 ook de laatste particuliere kavels in fase 3 zijn bebouwd.
Eind 2020 zal het noordelijke deel van fase 4 woonrijp worden opgeleverd. Medio 2020 wordt er gestart met het Woonrijp maken van fase 3. Deze werkzaamheden zullen gefaseerd worden uitgevoerd en naar verwachting voor de bouwvak van 2021 gereed zijn. Zowel fase 3 als fase 4 is dan voltooid.

Het kleinschalige bedrijventerrein ligt aan de zuidkant van het plangebied nabij de verkeersontsluiting van de woonwijk en de P&R. In 2019 opende het onbemande benzinestation naast de P&R. Dit voorjaar is er op de naburige kavel gestart met de bouw van een gezondheidscentrum. Voor de overige twee kavels geldt dat er naar verwachting in 2020 kan worden gestart met de bouw van een garagebedrijf (de omgevingsvergunning is verleend) en voor de autowasstraat naast de P&R loopt er momenteel een Integraal Vooroverleg (IVO).

De verwerving van de Groene Enclave heeft nog niet plaatsgevonden. Ondanks gesprekken met de eigenaren van de grond zal verwerving naar verwachting ook in 2020 niet slagen.
De tijdelijke schoollocatie aan de Joeswerd 20-22 is verhuurd tot en met 2025. Na terug levering kan deze locatie worden uitgegeven voor woningbouw.

Reitdiepzone
De Reitdiepzone is een gebiedsontwikkeling waarin 2000 tot 3000 woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Inmiddels zijn twee deelprojecten gerealiseerd, de Brivec met 123 grondgebonden huurwoningen en de Woldringlocatie met 435 appartementen, die primaire bedoeld zijn voor jongerenhuisvesting. De gemeente heeft met de ontwikkelstrategie in 2017 ervoor gekozen om een faciliterend grondbeleid toe te passen op het gebied. Dat betekent dat slechts die kavels die al in eigendom waren van de gemeente worden ontwikkeld middels een grondexploitatie en dat de overige locaties worden gefaciliteerd met een bestemmingsplan en anterieure overeenkomst.
In 2020 zijn drie bestemmingsplannen in procedure gegaan. Friesestraatweg 139, plan Crossroads, is definitief vastgesteld, zonder beroepsprocedures is de start bouw van 292 woningen in het najaar 2020. Voor de Friesestraatweg 181, plan Portland, en Friesestraatweg 231, plan Dijkstaete, zijn de ontwerp bestemmingsplannen vastgesteld. Eind 2020 volgt definitieve vaststelling en zonder zienswijzen, bezwaar en beroep zal de eerste helft 2021 de start bouw zijn van respectievelijk 570 en 153 woningen. Voor de Friesestraatweg 137A ligt een voorontwerp bestemmingsplan ter beoordeling bij gemeente. Planning is eind september 2020 op route naar college.
Om ook de openbare ruimte toekomstbestendig te maken is onderscheid gemaakt tussen de Friesestraatweg en de Reitdiepzijde. De Friesestraatweg wordt door de gemeente aangepakt en de kosten hiervan worden deels verhaald op de marktpartijen. De herinrichting van de Friesestraatweg start najaar 2020 met het stuk tussen de Pleiadenbrug tot aan de Ommelanden. Ontwikkelaars zijn zelf verantwoordelijk voor de inrichting van de dijk en kade van hun perceel. Er worden afspraken gemaakt om een strook van 15 meter terug te leveren aan de gemeente zodat hier een mooi verblijfsgebied ontstaat waarvoor de gemeente het beheer organiseert.
Vanwege de verwachting dat er meer dan 2000 woningen gebouwd zullen gaan worden aan de Reitdiepzone is er vorig jaar een MER/Structuurvisie procedure van start gegaan. Begin 2020 heeft de daaraan voorafgaande startnotitie ‘Notitie Reikwijdte en Detailniveau’ ter inzage gelegen. In de tweede helft van dit jaar zullen we parallel aan het vervolg van de MER/Structuurvisie met de ontwikkelaars in overleg gaan over de nog te ontwikkelen locaties Bouwselect, Borent, Baxbier en Alfa Oving.

Grote Markt
De bouw- en grondexploitatie Grote Markt Oostzijde zal naar verwachting in 2021 ruim, binnen het krediet, worden slotgecalculeerd.
Het Forum en de parkeergarage zijn eind 2019 opgeleverd en in gebruik genomen. Het nazorgtraject voor het Forum loopt tot en met 2021. Het hotel aan de Grote markt en het hoekpand aan de Grote Markt-Oosterstraat alsmede de herinrichting van het openbaar gebied worden naar verwachting eind 2020 opgeleverd. In 2021 worden naar verwachting de laatste werkzaamheden aan de Nieuwe Markt zuidzijde afgerond. Momenteel wordt nog druk gewerkt aan de subsidieverantwoording en de btw-afrekening met de fiscus.

Nog vast te stellen grondexploitatie
Suikerzijde
In 2020 zijn de planologische procedures voor De Suikerzijde opgestart. Het gaat om een Structuurvisie voor het hele plangebied en een bestemmingsplan voor het eerste deelgebied (deelgebied Noord). Voor beide documenten is ook een milieueffectrapportage opgesteld (MER). Naar verwachting zal de Structuurvisie en het bestemmingsplan medio 2021 aan de Raad worden aangeboden ter besluitvorming. Aansluitend bestaat er de mogelijkheid van beroep tegen het bestemmingsplan.
De basis voor het bestemmingsplan ligt in het stedenbouwkundig plan voor deelgebied Noord. In het stedenbouwkundig plan zijn uitgangspunten, visie en het stedenbouwkundig raamwerk vastgelegd. In deelgebied Noord ontstaat een woon-werk milieu dat aanvullend is op het bestaande aanbod van de stad. Een plan dat binnen de hoofdstructuur stevig is en kwaliteit uitstraalt en tegelijk flexibel genoeg is om toekomstige veranderingen en opgaven soepel op te kunnen nemen. Het stedenbouwkundig plan is ook de basis voor de uitvoeringsplannen.
Aansluitend aan de procedure kan het project in uitvoering genomen worden. De werkzaamheden in de eerste helft van 2020 zijn erop gericht de uitvoering (technisch) voor te bereiden. De daarvoor benodigde vergunningen zullen ook in 2021 aangevraagd worden. De eerste fase van de uitvoering bestaat vooral uit grondwerk en zetting van de grond zodat de fysieke basislaag onder het plan op orde komt. Doel is in het najaar van 2021 met het grondwerk te kunnen beginnen. Nadat het grondwerk klaar is en de grond “gezet” is, kan het gebied bouwrijp gemaakt worden waarbij de onder- en bovengrondse infrastructuur aangelegd wordt. In 2021 bereiden we deze volgende uitvoeringsfase technisch voor.
De financiële kaders worden vastgelegd in een gebiedsbegroting voor het totale gebied en een grondexploitatie voor het eerste deelgebied. Ook deze zullen in 2021 aan de Raad ter besluitvorming aangeboden worden. Parallel aan de procedures en de voorbereiding en uitvoering van het civieltechnische werk werken we aan de voorbereiding van de bouw van woningen en voorzieningen. De planning is er op gericht in 2023 te kunnen starten met de bouw.

Stadshavens
Op 10 juli 2020 is een akkoord op hoofdlijnen gesloten tussen Lefier, Nijestee, VanWonen, Volker Wessels, BPD en de gemeente. De raad is door middel van een collegebrief hierover geïnformeerd. De aankomende maanden zal in het teken staan van het uitwerken van het Akkoord op Hoofdlijnen tot een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) en het opstarten van de planologische procedures (MER). Zoals te lezen is in de collegebrief zal een aparte uitvoeringsorganisatie ingesteld worden om de uitvoering van stadshavens voor haar rekening te nemen voor zowel de gemeente als de samenwerkingspartners. Dit als onderdeel van het Akkoord op Hoofdlijnen. Hoe deze samenwerking precies wordt vormgegeven en welke relaties en consequenties dit zal hebben voor de MPG, wordt de aankomende maanden uitgewerkt. De raad zal bij de besluitvorming over de SOK hierover geïnformeerd worden. De intentie is om in 2021 de planologische procedures op te starten en de samenwerkingsovereenkomst te sluiten waarna spoedig gestart kan worden met de eerste werkzaamheden.

De Held III
Begin 2019 is de Woondeal Groningen gesloten tussen de Gemeente Groningen en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarbij is geconstateerd dat Groningen een grote druk op de woningmarkt kent en de bouwproductie zal moeten vergroten om te voldoen aan de toenemende vraag naar woningen. In de woondeal is afgesproken dat onder meer wordt gekeken naar mogelijkheden om de woningbouw te versnellen in de Held III. Een groot deel van de woningbouwbehoefte wordt de komende jaren gerealiseerd in stedelijke woonmilieus. Echter blijft er ook een constante vraag naar groen stedelijk wonen op uitleglocaties zoals de Held III.

Op dit moment zitten we nog in de voorbereidingsfase om te komen tot een ontwikkelvisie met een bijbehorende grondexploitatie. Voor de voorbereidingskosten is een krediet verkregen van de raad.
Bij vaststelling van de grondexploitatie worden de kosten overgeboekt in de desbetreffende grondexploitatie.

Stappenplan 2020-2021:

Tijdens de huidige intentiefase zullen de volgende onderdelen verder worden uitgewerkt (met de voorbereidende werkzaamheden onder punt 1, 2 en 3 is reeds een aanvang gemaakt):

1. Opstellen gezamenlijk ruimtelijke kader;
2. Gezamenlijke selectie van stedenbouwkundig bureau;
3. Gezamenlijk opstellen voorontwerp stedenbouwkundig plan;
4. Opstellen gezamenlijke ontwikkelvisie;
5. Opstellen realistische planning waarbinnen partijen willen komen tot een vervolgovereenkomst.

Stationsgebied Zuid
De opgave voor de zuidzijde van het Stationsgebied is een gemengd stedelijk gebied te creëren dat recht doet aan de centrale ligging, afstand tot de binnenstad, de potentie van de locatie en de kwaliteiten van de omliggende stadswijken. Het Stationsgebied moet de verbindende schakel vormen tussen de binnenstad en de Rivierenbuurt en de werklocatie Martini Trade Park. Bovendien moet de zuidzijde een aantrekkelijke stationsentree worden, met een hoog stedelijk milieu en sterke mix aan functies.

In 2021 zal verder gewerkt worden aan het opstellen van de ontwikkelstrategie en een stedenbouwkundig plan. Waarna gestart kan worden met het bestemmingsplan. Bovendien zal in 2021 het informatiepaviljoen worden geopend als onderdeel van placemaking van het gebied.