Beschikbare weerstandsvermogen in relatie tot benodigd weerstandsvermogen/risico’s
In het exploiteren van (bouw)grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar er zijn ook risico’s aan
verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de soms relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te maken kosten en opbrengsten, moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Risico’s zijn om deze reden min of meer inherent aan projecten en grondexploitaties.
Beschikbaar weerstandsvermogen
Het is daarom van belang dat er over een buffer beschikt wordt van voldoende omvang om onverwachte tegenvallers te kunnen op vangen. Deze buffer bestaat uit het beschikbare gemeentelijke weerstandsvermogen. In de paragraaf 3 ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ wordt uitgebreid ingegaan op deze materie.
Risico’s en benodigd weerstandsvermogen
Onderdeel van de herziening van de grondexploitaties en de jaarrekening 2019 is het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Gezien het risico dat wordt gelopen is het van belang om over een buffer te beschikken die van voldoende omvang is om onverwachte tegenvallers of bekende risico’s op te kunnen vangen. In de aan de raad voorgelegde nieuwe kadernota Weerstandsvermogen en Risicomanagement 2020 is omschreven hoe de gemeente hiermee om gaat en welke spelregels hiervoor gelden. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het grondbedrijf wordt meegenomen bij de bepaling van het totaal gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.
Ook in de nieuwe kadernota wordt voor het bepalen van de risico’s de boxenmethode gehanteerd. Hierbij spelen twee belangrijke wijzigingen een rol:
- Bij het bepalen van het risico bij grondexploitaties wordt rekening gehouden met verwacht voordeel bij de grondexploitatie Meerstad. De contante waarde van dit voordeel verlaagt het risico;
- Het voeren van een scenario-aanpak om meer inzicht te krijgen in de bandbreedte van de risico’s bij de grondexploitaties. Het bepalen van het benodigd weerstandsvermogen op basis van scenario-analyses heeft nog uitwerking nodig.
De herzieningen van de grondexploitaties hebben zich in het jaar 2019 door de goede economische tijden financieel positief ontwikkeld. Hierdoor nemen boekwaarden af en tevens de afzet- en vertragingsrisico’s. Dit geldt voor de gemeentelijke grondexploitaties, maar ook voor Meerstad. Voor Meerstad in het bijzonder is daarnaast sprake van een renteverlaging. Dit is de belangrijkste reden voor een stevige verbetering van de winstverwachting (van 35 naar 58 miljoen euro op Contante Waarde) die volgens de vastgestelde methodiek ingezet kan worden voor het afdekken van (een deel van) de risico’s van Meerstad.
Grondexploitaties zijn gevoelig voor economische schommelingen. Daarom willen we door middel van scenario’s een doorzicht maken naar de meerjarige gevoeligheden. In de nabije toekomst toe spelen de nieuwe grote gebiedsontwikkelingen zoals Suikerzijde, Stadshavens, Stationsomgeving en de Held III, een substantiële rol. Deze toekomstige gebiedsontwikkelingen zijn complex en omvangrijk. De project-specifieke risico’s in deze gebiedsontwikkelingen zijn nog niet voldoende nauwkeurig te bepalen. Echter een eerste globale berekening, op basis van schattingen in investeringsbehoefte geven een bandbreedte aan benodigd weerstandsvermogen aan, tussen de 25 en 40 miljoen euro. Richting vaststelling van deze gebiedsontwikkelingen zal hierover steeds meer duidelijk worden.
Zoals reeds gesteld moet een verdere uitwerking van scenario-analyses nog gebeuren. Nu de positieve ontwikkelingen meenemen zonder daarbij al te weten wat de toekomstige gebiedsontwikkelingen qua risico’s met zich meebrengen, leidt tot schommelingen in het benodigd weerstandsvermogen.
Tot die tijd kiezen we ervoor om het benodigd weerstandsvermogen te handhaven op het niveau dat in de Begroting 2020 werd gehanteerd, 80 miljoen euro.
Reserve Grondzaken
Op 22 april 2020 heeft de gemeenteraad besloten om diverse reserves, waaronder de reserve grondzaken, samen te voegen met de Algemene Reserve. Een belangrijk motief om hiertoe te besluiten was de wens van de raad om de beschikbare reserves transparanter te maken. Over de opheffing van de reserve grondzaken bestond een aantal bezwaren, zoals dat schommelingen in het resultaat van het grondbedrijf door de Algemene Reserve opgevangen moeten worden. Het college heeft toen besloten bij de behandeling van de begroting 2021 dit onderdeel opnieuw te bespreken en aan de raad voor te leggen.
Een belangrijke eigenschap van de activiteiten binnen het grondbedrijf is de marktgevoeligheid (fluctuaties). Ook het feit dat iedere situatie en project weer anders is, vraagt om maatwerk. Bij het grondbedrijf is geen, zoals bij vele andere gemeentelijke activiteiten, sprake van stabiele lasten en baten over de jaren. Het ene jaar kan volop geïnvesteerd worden in bijvoorbeeld verwervingen of de aanleg van infrastructuur, terwijl het volgende jaar er vooral grondopbrengsten gegenereerd worden. De jaarresultaten schommelen daardoor aanzienlijk en zijn daarnaast ook conjunctuurgevoelig. Het verevenen van voor- en nadelen, maar ook veel of minder investeren in verschillende jaren (strategische aankopen) binnen het grondbedrijf is dan ook van groot belang. Met een meerjarenperspectief, waarbij de voordelen van het ene jaar de nadelen in het andere jaar kunnen opvangen, kan beter sturing worden gegeven aan de benodigde middelen op langere termijn.
Voorgesteld wordt dat verevening binnen het grondbedrijf het beste gediend is met een ‘Reserve Grondzaken’ die op basis van de BBV-richtlijnen gekwalificeerd wordt als een bestemmingsreserve. De Reserve Grondzaken blijft meetellen voor het weerstandsvermogen en heeft hier derhalve geen invloed op.
De Algemene Reserve wordt daarmee minder beïnvloed door de fluctuaties van het grondbedrijf, wat een rustiger beeld geeft. Daarmee wordt ook bereikt dat transparant is welke algemene middelen daadwerkelijk beschikbaar zijn. Uiteraard blijft wel overeind dat er geen ‘hek om het grondbedrijf’ komt. In alle omstandigheden blijft de raad bevoegd om keuzes te maken en de beschikbare reserve op alternatieve wijze in te zetten.