De gemeentelijke visie op grondbeleid is het bieden van instrumenten om de door de Raad vastgestelde doelen op het gebied van de programma’s wonen, economie en werkgelegenheid, natuur, cultuur, zorg en onderwijs te ondersteunen. De doelstelling van het grondbeleid is het zodanig sturing geven aan de inzet en het gebruik van grond dat daarmee de gestelde gemeentelijke doelen worden gerealiseerd. Grondbeleid is daarmee een middel en geen doel op zich.
De Next City vormt de basis van de omgevingsvisie van de gemeente Groningen. Het grondbeleid wordt situationeel ingezet. Dit houdt in dat de rol van de gemeente afhankelijk is van opgave en situatie. Het grondbeleid kan actief, facilitair of door middel van een tussenvorm (samenwerking) worden gevoerd. De uitvoering van het situationeel grondbeleid vraagt om financiële middelen voor het verwerven van grond en opstallen. Allereerst voor de exploitatielasten van het huidige bezit, maar daarnaast ook voor nieuwe strategische verwervingen.
De grondexploitaties worden uitgevoerd binnen diverse (beleids)kaders. Twee programma’s zijn in het bijzonder van belang voor het grondbeleid: economie en werkgelegenheid én wonen.
Economie en werkgelegenheid
Marktanalyse
De programmering van de werklocaties is afgestemd binnen de regio Groningen-Assen. In een onderzoek van Bureau Buiten in 2017 is een marktanalyse uitgevoerd. Het onderzoek is op 18 september 2018 behandeld in het college, een informerende brief is naar de raad gegaan. Op basis van dit rapport moest Groningen voorzien in een totale vraag naar bedrijventerrein van 37-69 ha tot 2025 (respectievelijk laag en hoog scenario) en een kleinere vraag van 5-45 ha tussen 2025 en 2035. In totaal gaat het dus om een vraag tot 2035 van 42-114 hectare (gemiddeld 2,5 – 6,7 ha per jaar). In mei 2020 is een update van de marktanalyse werklocaties door Bureau Buiten opgesteld.
Actuele ontwikkelingen
De economische ontwikkelingen hebben zich sinds het onderzoek van Bureau Buiten zeer positief ontwikkeld. De werkgelegenheid nam in 2017, 2018 en 2019 toe met in totaal 13.000 banen. Hiermee heeft de gemeente Groningen per 1 april 2020, 157.061 banen. Op basis van nieuw onderzoek naar de economische ontwikkelpotenties van de ontwikkellocaties zoals Stadshavens en het Suikerterrein zijn voor de Next City nieuwe werkgelegenheidsprognoses gemaakt. Deze nieuwe prognoses komen uit op een werkgelegenheidsgroei van circa 23.500 banen tot 2035.
De ‘Update marktanalyse werklocaties’ van Bureau Buiten (mei 2020) ziet geen aanleiding tot aanpassing van de prognoses tot 2035. De sterkere groei dan verwacht vóór 2020 en de recessie door de coronacrisis brengen de prognoses weer in evenwicht. Het is wel raadzaam de komende jaren te blijven monitoren gezien de onvoorspelbaarheid van de duur en de impact van de coronapandemie.
Aanbod bedrijventerreinen
De werkgelegenheidsgroei zien we terug in het aanbod aan (bestaande) werklocaties. De leegstand in de bedrijfsruimte is gedaald van 9,4% op 1 januari 2017 naar 3,9% op 1 januari 2020. De kantorenleegstand is gedaald van 11,2% op 1 januari 2017 naar 7,1% op 1 januari 2020. Door de transformaties van de afgelopen jaren en de aantrekkende markt zien wij met name een schaarste in de binnenstad en het Stationsgebied. De leegstand is in deze gebieden flink beneden de frictieleegstand van 5%: Binnenstad 1,9% en Stationsgebied 1,7%.
Het beschikbare aanbod van nieuwe bedrijventerreinen loopt terug. In 2017 was er nog 113 hectare bedrijventerrein beschikbaar, per 1 januari 2020 is dit aanbod gedaald naar 88 hectare. In 2020 is inmiddels 11,5 hectare uitgegeven op Westpoort ten behoeve van het nieuwe distributiecentrum van de Aldi. Het aanbod is daarmee de afgelopen jaren flink afgenomen door nieuwe economische ontwikkelingen en bijbehorende grondverkopen. In onderstaande tabel staat de voorspelde programmering vanuit de grote vastgestelde grondexploitaties weergegeven.
Nog te realiseren Bouwgrond in exploitatie | |||||||||||||
Bedrijven locaties | totaal | 2020 | 2031 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 31-37 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Eemspoort | 5 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | |||||
Eemspoort | 12,8 | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 1,6 | ||||
Zernike | 14,5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 14,5 |
Westpoort | 56,2 | 12,9 | 1,4 | 1,4 | 1,4 | 1,4 | 1,4 | 2 | 3 | 3,1 | 3,1 | 3,1 | 56,2 |
Subtotaal | 88,5 | 16,2 | 4,7 | 4,7 | 4,7 | 4,7 | 4,7 | 5,3 | 5,6 | 4,1 | 4,1 | 4,1 | 70,7 |
Vraag-aanbod analyse
Op 29 januari 2020 heeft de raad het ‘Meerjarenprogramma ruimtelijke economie 2020-2023’ (MJP RE) vastgesteld. Hierin wordt melding gemaakt van een hogere economische groei dan verwacht. De werkelijk gerealiseerde banengroei van de laatste drie jaar is verwerkt in nieuwe werkgelegenheidsprognoses. De ‘update marktanalyse werklocaties’ van Bureau Buiten (mei 2020) ziet geen aanleiding tot aanpassing van de prognose in ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen tot 2035. Bureau Buiten adviseert met het oog op corona om een beperkte eerste fase van het bedrijventerrein Meerstad in de gemeente Groningen in ontwikkeling te nemen.
Met nog 72 hectare in voorraad eind 2020 en een gemiddeld uitgiftetempo van 6,7 hectare per jaar (hoog scenario Bureau Buiten), exclusief bijzondere doelgroepen, zal er rond 2030 te weinig aanbod beschikbaar zijn. Wel zullen wij hierbij ook naar de benodigde typologieën moeten kijken. Aangezien de vraag naar gemengde, kleinschalige werklocaties zoals beschikbaar aan de oostzijde van de stad groter is dan het meer grootschalige aanbod aan de westzijde (Westpoort), kan er eerder dan 2030 behoefte zijn aan een extra werklocatie aan de oostzijde. De vraag is of dit een uitleglocatie moet zijn of dat de behoeft in gemengde woon-werkgebieden kan worden gefaciliteerd. Het dan nog beschikbare aanbod op Westpoort is dan vooral afhankelijk van de realisatie van bijzondere doelgroepen die niet zijn meegenomen in het onderzoek van Bureau Buiten.
Om ook in de toekomst tegemoet te kunnen blijven komen aan de vraag wordt de komende periode onderzocht hoe extra ruimte geboden kan worden in bestaande en nieuwe bedrijventerreinen (exploitatie Meerstad), kantoorgebieden (Stationsgebied) en gemengde woon-werkgebieden in de ontwikkelzones Stadshavens, Suikerzijde en Meerstad-Eemskanaalzone. Hierbij zal de voortgang van de grondverkopen goed worden gemonitord om de risico’s binnen de grondexploitaties beheersbaar te houden.
Wonen
In gemeente Groningen is het prettig wonen, studeren, werken en recreëren. De unieke combinatie die Groningen heeft, zorgt voor een aanzuigende werking. De woningmarkt is gespannen en er is veel behoefte aan goede en betaalbare woningen. Om deze spanning af te laten nemen, moet flink worden bijgebouwd.
Op 29 januari 2020 heeft de raad het ‘Meerjarenprogramma (MJP) Wonen 2020-2023’ vastgesteld. Op basis van diverse prognoses wordt rekening gehouden met een groei van de gemeente met ongeveer 15.000 woningen tot 2030. In juni 2020 heeft de raad de woonvisie 'Woonvisie Groningen - een thuis voor iedereen" (2020)' vastgesteld. De visie dient als basis voor de prestatieafspraken met de corporaties en het jaarlijks op te stellen Meerjarenprogramma Wonen. Om de gewenste vraag en aantallen te behalen is er de Woondeal met het Rijk. De Woondeal gaat over het versnellen van de woningbouw, over specifieke versnellingslocaties en over de beschikbaarheid van bestaalbaar woningaanbod. Ingezet wordt op samenwerking met marktpartijen en corporaties.
Een deel van de woningbouw wordt ontwikkeld binnen de gemeentelijke grondexploitaties. Onderstaande
grafiek geeft de prognose weer van kavelverkoop voor woningbouw in de gemeentelijk vastgestelde grondexploitaties tot en met 2030.
Daarnaast worden twee woninguitbreidingslocaties ontwikkeld in een BV/CV constructie; Meerstad en Haren Noord. Deze kennen hun eigen begrotings- en verantwoordingsproces. Overigens is in deze uitbreidingslocatie tot 2030 bouwgrond voor circa 2500 woningen beschikbaar.
Het programma woningbouw is onvoldoende om de opgave voor de komende jaren te realiseren. Naast de reeds in uitvoering zijnde grondexploitaties wordt een aantal grote woningbouwplannen ontwikkeld zoals de Suikerzijde, Stadshavens en de Held III. Voor de Suikerzijde en Stadshavens zijn stedenbouwkundige plannen ontworpen, worden gesprekken gevoerd met de betrokken marktpartijen en zijn planologische procedures in voorbereiding. Voor de Held III is een intentieovereenkomst gesloten met de eigenaren/marktpartijen in het gebied om te komen tot een ontwikkelvisie. Naast de gemeentelijke grondexploitaties wordt ook gewerkt aan de visie op het gebied tussen Stadshaven en Meerstad, de Eemskanaalzone fase 4.
Voor de ontwikkeling van de gemeente zijn forse investeringen gedaan in het verwerven, planontwikkelingskosten en het bouw- en woonrijp maken van de gronden in binnenstedelijke als ook in de uitleggebieden. Daarnaast zijn veelal extra kosten verbonden door inpassing van de nieuwe ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Denk hierbij bijvoorbeeld aan kostbare investeringen in wegen, bruggen, tunnels of parken. Dit maakt de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen een lastige en belangrijke opgave voor de komende jaren. Deels zijn hiervoor middelen vanuit het Stedelijk Investeringsfonds beschikbaar.